Analizziamo ora le principali differenze che intercorrono fra gli istituti del condono edilizio e del’istanza di sanatoria o accertamento di conformità previsto dall’art. 36 TU edilizia.
La giurisprudenza del giudice amministrativo, ormai consolidata, secondo cui, acclarato che le opere oggetto di demolizione rientrano comunque tra quelle per le quali è stata avanzata la domanda di condono edilizio, ne consegue che la presentazione di quest’ ultima rende inefficace la sanzione urbanistica, dovendosi l’Amministrazione pronunciare sulla domanda di condono edilizio, con la conseguenza che, ove l’istanza sia accolta, rimarrà definitivamente inoperante l’ingiunzione demolitoria e l’eventuale, successiva, acquisizione gratuita del bene al patrimonio del Comune, mentre, per il caso di rigetto della domanda, il Comune dovrà provvedere alla adozione di una nuova sanzione urbanistica.
Ed invero, la giurisprudenza del Consiglio di Stato, secondo cui la presentazione della sanatoria determina unicamente uno stato di temporanea quiescenza (sospensione temporanea degli effetti) del provvedimento sanzionatorio in precedenza emesso, il quale riprende vigore all’esito del diniego dell’istanza di regolarizzazione presentata dal privato, si riferisce alla sanatoria “ordinaria”, ossia alla richiesta di accertamento di conformità previsto dall’art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, mentre per il condono edilizio trova applicazione l’orientamento tradizionale della inefficacia della misura sanzionatoria e dell’obbligo di adozione di un nuovo provvedimento.
Alla base di tale conclusione è l’assunto secondo cui per i principi di legalità e di tipicità del provvedimento amministrativo e dei suoi effetti, soltanto nei casi previsti dalla legge una successiva iniziativa procedimentale del destinatario dell’atto può essere idonea a determinare ipso iure la cessazione della sua efficacia.
Applicando tali principi alla materia edilizia, la l. 28 febbraio 1985, n. 47 (per come richiamata dal decreto legge sul condono n. 269 del 2003) ha disposto che la presentazione della domanda di condono – nei casi ivi previsti ed in presenza dei relativi presupposti – ha determinato la cessazione degli effetti dei precedenti atti sanzionatori. Quando è proposta una domanda di accertamento di conformità, ai sensi dell’art. 36 del testo unico n. 380 del 2001, si verifica invece una sospensione dell’efficacia dell’ordine di demolizione (nel senso che questo non può essere portato ad esecuzione, finché non vi sia stata la definizione della domanda, con atto espresso o mediante il silenzio-rigetto), sicché nel caso di rigetto dell’istanza di accertamento di conformità l’ordine di demolizione riacquista la sua efficacia.
La giurisprudenza ormai pressoché consolidata, invero, ritiene che, per effetto degli artt. 38, 43 e 44, l. n. 47 del 1985, richiamati dalle successive normative di condono edilizio, la presentazione dell’istanza di sanatoria dell’abuso determini l’inefficacia delle pregresse ingiunzioni di demolizione. Tali disposizioni comportano la sospensione dei procedimenti in corso e dei procedimenti repressivi comunali fino alla definizione del procedimento di condono. Spetta, quindi, all’Amministrazione definire la domanda di condono, con l’adozione del provvedimento conclusivo e, successivamente, ove all’esito siano dovuti, adottare i conseguenti provvedimenti repressivi. Ne consegue che, quando viene presentata la domanda di sanatoria degli abusi edilizi, diventano inefficaci i precedenti atti sanzionatori, atteso che, sul piano procedimentale, il Comune è tenuto innanzi tutto ad esaminare ed eventualmente a respingere la domanda di condono, effettuando, comunque, una nuova valutazione sulla situazione mentre, da un punto di vista processuale, la documentata presentazione di istanza di condono comporta l’improcedibilità del ricorso per carenza di interesse avverso i pregressi provvedimenti repressivi, stante la necessità di una riedizione del potere.
E’ stato altresì chiarito dai giudici amministrativi che il condono degli abusi edilizi ai sensi dell’art. 43, l. n. 47 del 1985, non è precluso dal provvedimento di acquisizione gratuita dell’immobile abusivo al patrimonio del Comune, né sono preclusivi l’avvenuta trascrizione del provvedimento sanzionatorio e la semplice presa di possesso del bene senza modificazione della sua consistenza e destinazione da parte del Comune, determinandosi invece una situazione incompatibile con la sanatoria solo quando all’immissione in possesso siano seguite la demolizione dell’immobile o la sua utilizzazione a fini pubblici.
Si tratta di un procedimento lungo: ogni Comune solitamente ha un ufficio condono dove si forniranno informazioni circa le scadenze, i documenti utili da presentare, i moduli da compilare per poter presentare la domanda di condono. In questo ufficio sar possibile anche presentare sanatorie edilizie. Importante: l’amministrazione prima di rilasciare una sanatoria dovr accertare che non vi siano vincoli ambientali e assicurarsi che vi sia il parere favorevole delle autorit competenti, previa valutazione della compatibilit degli interventi che dovranno essere sanati.