La trasformazione dell’unità immobiliare: edilizia libera

Nell’ambito degli interventi di “edilizia minore” (cioè non afferente alla realizzazione ex novo di una unità immobiliare) sono compresi gli interventi edilizi che più frequentemente i privati pongono in essere, al fine di mantenere, migliorare o “rimettere a nuovo” la propria abitazione.

Conoscere il regime giuridico di tali interventi consente di non incorrere in responsabilità di ogni genere e di conservare o addirittura aumentare il valore economico della propria u.i..

Orbene, tranne che per ipotesi ben definite dalla normativa di riferimento (il d.p.r. 380/2001 – Testo unico dell’Edilizia), ogni intervento urbanisticamente rilevante deve essere eseguito solo previo rilascio del titolo edilizio. Talvolta accade, poi, che il titolo edilizio debba essere conseguito unitamente ad atti di assenso rilasciati da amministrazioni preposte alla tutela di interessi diversi dall’urbanistica (ad es.: il nulla osta relativo ai beni culturali, disciplinato dal d.lgs. 42/2004 – Codice dei beni culturali).

A tal riguardo, va ricordato che il d.lgs. n. 126/2016 ha dettato la disciplina generale applicabile alle attività private soggette alla sola segnalazione certificata di inizio attività (Scia), definendo le modalità di presentazione di segnalazioni alla pubblica amministrazione. Il d.lgs. n. 222/2016 ha individuato in un’apposita tabella le attività oggetto di comunicazione, di segnalazione certificata di inizio attività (Scia), di silenzio assenso e quelle per cui è necessario un provvedimento espresso. In essa sono ricomprese 105 tipologie di intervento proprie dell’edilizia, con l’indicazione del regime amministrativo (e del conseguente titolo edilizio) per ciascun intervento. Infine, il DM 2 marzo 2018 contiene il primo elenco non esaustivo (art. 1, comma 1) delle opere di edilizia libera.

La  tabella del DM 2 marzo 2018 individua  i principali  interventi di edilizi libera, che possono essere posti in essere, nel rispetto  delle  prescrizioni  degli   strumenti  urbanistici  comunali  e  delle  normative  di  settore (norme antisismiche,  norme di sicurezza,  antincendio,  igienico-sanitarie,  afferenti all’efficienza energetica,  di  tutela  dal  rischio  idrogeologico ed ovviamente poste a tutela dei beni culturali). La tabella riporta le categorie di intervento ed il relativo regime giuridico.

In conclusione, può dirsi che:

  • il TUE, art. 6, individua in via generale il regime giuridico degli interventi ascrivibili ad edilizia libera (ad es., l’art. 6 del TUE prevede che rientrano nel novero dell’edilizia libera “gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a)”, la quale norma dispone che “…si intendono per: a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;…”);
  • la tabella del DM 2 marzo 2018 specifica in modo dettagliato (anche se non esaustivo) singoli interventi realizzabili su determinati elementi architettonici (sempre ad esempio, l’installazione di inferriate o di sistemi antintrusione non è assoggettato ad alcun genere di permesso, perché, giustappunto, afferente all’edilizia libera).

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