Una recente sentenza del Tar Puglia (Tar Puglia sez. II, sent. n. 553/2025) ripercorre la novella legislativa e ci permette di soffermarci su alcuni punti di sicuro interesse.
La vicenda
I giudici amministrativi sono stati chiamati a esprimersi su di un ricorso avente ad oggetto l’annullamento in autotutela, ai sensi dell’art. 21-nonies della L. n. 241/1990, della SCIA che la ricorrente aveva presentato per effettuare un mutamento di destinazione d’uso, da ufficio ad abitazione. Ad avviso dell’amministrazione comunale, il cambio d’uso dell’unità da commerciale a residenziale finirebbe per alterare le previsioni del piano particolareggiato (PEEP) con conseguenze negative sui rapporti tra servizi e abitazioni. Conseguentemente, l’intervento in autotutela si giustificherebbe con la prevalenza dell’interesse pubblico al mantenimento degli equilibri del piano attuativo.
La sentenza
Il tar pugliese, accogliendo il ricorso, ha ripercorso le tappe fondamentali del quadro legislativo vigente ossia l’art. 23-ter del d.p.r. 380/2001 coi nuovi commi 1-bis e 1-ter per come inseriti tramite il DL 68/2024, richiamando altresìle Linee guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti – contenenti gli indirizzi ed i criteri interpretativi sull’attuazione del decreto legge 69 del 2024.
Ebbene dall’analisi della citata normativa non si può non cogliere che il legislatore statale esprime un chiaro favor per la semplificazione e l’agevolazione del mutamento di destinazione d’uso, nella consapevolezza, però, dell’esigenza di consentire i necessari adattamenti al modello regolatorio delineato dalla riforma al fine di poter considerare le specificità del contesto urbano di riferimento. “Ne deriva che le condizioni fissate dovranno essere sorrette da adeguata motivazione, in punto, per esempio, della necessità, valutata in concreto dall’amministrazione, di salvaguardare il decoro urbano o la salute e la sicurezza pubblica. Pertanto, le “specifiche condizioni” potranno essere definite nelle forme ritenute idonee dal comune, nel rispetto del Testo unico degli enti locali, anche traendo dagli strumenti urbanistici vigenti le previsioni che si intendono far valere quali condizioni ai fini dell’attuazione delle novelle in esame. Alla luce di quanto precede, le condizioni possono rivestire una triplice finalità e, segnatamente:
a) possono limitare, in relazione a specifiche e motivate esigenze, l’operatività della legge statale, la quale, in loro assenza, consente senz’altro il mutamento di destinazione d’uso orizzontale (comma 1-bis) e il mutamento verticale (comma 1-ter) di una singola unità immobiliare, nel rispetto delle normative di settore;
b) possono consentire la piena operatività della legge statale, qualora gli strumenti urbanistici comunali siano abilitati a individuare specifiche zone ove applicare la disciplina in commento anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate (comma 1- quater);
c) possono modulare l’operatività della legge statale, nell’ipotesi di apposizione della speciale condizione volta a consentire il mutamento di destinazione d’uso verticale di una singola unità immobiliare soltanto in conformità alla forma di utilizzo prevalente nell’immobile.”
Stando così le cose, i giudici amministrativi non hanno potuto che rilegare l’illegittimità dell’agere amministrativo visto che il Comune non ha tenuto conto del fatto che le regolamentazioni urbanistiche previgenti, anche quelle di origine convenzionale, volte a disciplinare i mutamenti di destinazione d’uso, diventano recessive rispetto alle previsioni contenute all’art. 23-ter d.p.r. 380/2001, come integrate ed innovate dal D.L. 69/2024, tanto più se presentano elementi di contrasto rispetto a queste ultime.
Il comma 1-ter ammette, infatti, il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra categorie funzionali non omogenee, qualora lo stesso interessi una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui al d.m. 1444 del 1968. Il comma 1-quater precisa che, per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.
Tali coordinate ermeneutiche sono state applicate al caso concreto considerato che la richiesta di trasformazione a residenza è in linea con la destinazione preminente dell’edificio dove la maggior parte delle unità immobiliari erano già destinate ad uso residenziale.
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