Il Consiglio di Stato, con una recente sentenza della Sezione Sesta (n. 607/2025), ha stabilito un principio fondamentale per chi desidera installare pergotende con chiusure laterali in vetro sui propri terrazzi: queste strutture rientrano nell’edilizia libera e non necessitano di permesso di costruire.
La decisione rappresenta un importante punto di riferimento per proprietari di immobili, amministratori di condominio e tecnici che si trovano a gestire contestazioni da parte dei Comuni relative a strutture installate su terrazzi e spazi esterni pertinenziali.
Il caso riguardava un cittadino romano che aveva realizzato sul proprio terrazzo una struttura con copertura retrattile, chiusa su tre lati da vetrate trasparenti scorrevoli, delle dimensioni di 5,10 metri di lunghezza e 2,60 metri di larghezza, con altezza variabile dai 2,20 ai 2,45 metri.
Roma Capitale aveva ordinato la demolizione dell’opera, ritenendola difforme rispetto a una precedente concessione in sanatoria rilasciata nel 2015 per una tettoia. Il Comune sosteneva che le caratteristiche dell’opera determinassero una chiusura dello spazio esterno mediante tamponatura con pannelli di vetro, creando ulteriore superficie utile che necessitava di idoneo titolo edilizio.
Il Tribunale Amministrativo Regionale aveva inizialmente respinto il ricorso del proprietario, confermando l’ordine di demolizione.
Il Consiglio di Stato ha ribaltato la decisione di primo grado, accogliendo l’appello e annullando l’ordine di demolizione.
I giudici hanno chiarito che l’opera deve essere qualificata come pergotenda e rientra tra le opere di edilizia libera, conformemente all’art. 6 del D.P.R. 380/2001 e al Glossario allegato al D.M. 2 marzo 2018.
Secondo la sentenza, le pergotende rappresentano interventi di edilizia libera quando:
- Rimane il preesistente utilizzo esterno dei luoghi
- Viene solo valorizzata la fruizione con un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità
- Non viene creato un ambiente assimilabile a quello interno
- Manca la necessaria stabilità, un’idonea coibentazione termica e un adeguato isolamento
- Le vetrate laterali sono apribili e facilmente amovibili
- Non si altera la destinazione funzionale dello spazio esterno[7][6]
Il Consiglio di Stato ha affermato che le vetrate laterali non fanno perdere alla struttura le caratteristiche di precaria delimitazione dello spazio esterno né trasformano lo spazio, ma ne rendono solo maggiore la vivibilità.
La sentenza precisa che diverso sarebbe il caso in cui l’area esterna, oltre ad essere delimitata da vetrate richiudibili ed amovibili, venisse collegata agli impianti dell’appartamento e dotata di:
- Riscaldamento
- Impianti di areazione o climatizzazione
- Altri collegamenti impiantistici stabili
In questi casi muterebbe significativamente la destinazione funzionale dello spazio, trasformandolo da area esterna in vano chiuso, con conseguente necessità di titolo edilizio.
La decisione si inserisce nel quadro normativo dell’edilizia libera definito dall’art. 6 del D.P.R. 380/2001, che include tra le attività libere gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Il Consiglio di Stato ha richiamato anche il D.L. 115/2022, convertito dalla legge n. 142/2022, che ha espressamente incluso nell’attività edilizia libera le “VEPA – Vetrate panoramiche amovibili” (art. 6, comma 1, lettera b-bis del D.P.R. 380/2001).
Questa sentenza rappresenta un precedente importante per chi:
- Ha ricevuto un ordine di demolizione per pergotende con vetrate laterali
- Desidera installare una struttura simile sul proprio terrazzo
- Deve rispondere a contestazioni comunali o condominiali
- Ha necessità di qualificare correttamente un intervento edilizio[8][9]
La decisione ribadisce che il carattere scorrevole e amovibile delle chiusure laterali è determinante per mantenere la struttura nell’ambito dell’edilizia libera.
Se hai ricevuto un ordine di demolizione per una pergotenda con vetrate laterali, è fondamentale:
- Verificare le caratteristiche tecniche della struttura installata
- Documentare l’assenza di collegamenti impiantistici
- Dimostrare l’amovibilità delle chiusure laterali
- Impugnare tempestivamente il provvedimento comunale
- Affidarsi a un legale esperto in diritto urbanistico ed edilizio
Il termine per impugnare gli atti amministrativi è di 60 giorni dalla notifica, pertanto è essenziale agire con tempestività.
La sentenza del Consiglio di Stato conferma l’orientamento giurisprudenziale che distingue le pergotende con chiusure laterali precarie dalle vere e proprie verande, che comportano trasformazione edilizia e volumetria aggiuntiva.
Si tratta di una decisione che valorizza la fruibilità degli spazi esterni pertinenziali senza imporre oneri autorizzativi eccessivi, purché vengano rispettati i requisiti di precarietà e amovibilità delle strutture.
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