Il TAR Lazio, con la sentenza n. 19535 del 5 novembre 2025, ha chiarito un aspetto fondamentale per chi si trova ad affrontare contestazioni edilizie: come dimostrare lo stato legittimo di un immobile quando mancano i titoli edilizi originari.
Demolizione Annullata per Difetto di Istruttoria
Il caso esaminato riguardava un immobile nel centro storico di Roma, per il quale Roma Capitale aveva ordinato la demolizione di circa 40 mq al quinto piano, ritenuti abusivi perché non rappresentati nella concessione in sanatoria del 2015. L’amministrazione contestava un presunto ampliamento realizzato senza titolo edilizio, senza autorizzazione sismica e in violazione dei requisiti igienico-sanitari.
Il Tribunale ha annullato l’ordine di demolizione, accogliendo il ricorso della proprietà e riconoscendo che i locali contestati erano in realtà legittimamente preesistenti.
Come Provare lo Stato Legittimo: Gli Strumenti dell’Art. 9-bis
La sentenza applica l’art. 9-bis del DPR 380/2001, modificato dal decreto “Salva Casa”, che definisce lo stato legittimo come quello risultante dal titolo che ha previsto la costruzione o dall’ultimo intervento sull’intero immobile. Quando i titoli originari non sono disponibili o l’immobile risale a epoche precedenti l’obbligo del permesso, la norma ammette prove alternative: informazioni catastali di primo impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio.
Nel caso in esame, pur mancando il progetto originario e la planimetria catastale del quinto piano, il proprietario ha prodotto rilievi aerofotogrammetrici dal 1919 a oggi che documentavano la presenza costante del tetto a doppia falda. Queste riprese hanno dimostrato che la conformazione dell’immobile era rimasta inalterata per quasi un secolo, rendendo impossibile la realizzazione di un ampliamento dopo il 2015.
Onere della Prova e Temperamenti di Ragionevolezza
Il TAR ha confermato che grava sul privato l’onere di dimostrare lo stato legittimo utilizzando gli strumenti previsti dalla legge. Tuttavia, la giurisprudenza ammette un “temperamento secondo ragionevolezza” quando il proprietario porta elementi rilevanti a sostegno della propria tesi e l’amministrazione non li analizza adeguatamente o fornisce elementi incerti.
Nel caso specifico, Roma Capitale non ha contestato le prove aerofotogrammetriche presentate e, nelle proprie difese processuali, ha persino riconosciuto come “incontestata” la preesistenza dei locali, riducendo le contestazioni alla sola assenza di autorizzazione sismica e requisiti igienici. Il Tribunale ha rilevato che questa “riduzione” delle contestazioni in sede processuale costituiva un’ammissione implicita della legittimità della porzione immobiliare.
Autorizzazione Sismica: Non Necessaria per Immobili Preesistenti
Un altro principio importante riguarda l’applicazione degli artt. 93 – 94 del DPR 380/2001 sulle autorizzazioni sismiche. Il TAR ha chiarito che tale obbligo, introdotto nel 2001, non può essere imposto retroattivamente a costruzioni realizzate nei primi del ‘900 e rimaste immutate. In assenza di nuovi lavori strutturali, nessun dovere di acquisire il nulla osta sismico grava sul proprietario.
Requisiti Igienico-Sanitari: Conseguenze Diverse dalla Demolizione
La sentenza ha inoltre precisato che l’eventuale mancanza di requisiti igienico-sanitari può giustificare al massimo il diniego di agibilità degli ambienti, ma non può fondare un ordine di demolizione ai sensi del Titolo VI del DPR 380/2001. Si tratta di una distinzione cruciale per comprendere quali rimedi l’amministrazione può legittimamente adottare a fronte di diverse tipologie di irregolarità.
Le Tre Condizioni per lo Stato Legittimo Post “Salva Casa”
La giurisprudenza più recente, inclusa questa pronuncia, ha individuato tre requisiti cumulativi per il riconoscimento dello stato legittimo dopo la riforma:
- Riferimento all’intero immobile: il titolo deve riguardare l’intero edificio o unità immobiliare, non porzioni isolate
- Verifica dei titoli pregressi: l’amministrazione deve aver verificato esplicitamente la legittimità dei precedenti titoli; la semplice menzione non basta
- Continuità documentale: la legittimità deriva dall’integrazione tra i diversi titoli succedutisi nel tempo, purché parte di un quadro istruttorio coerente
Implicazioni Pratiche per Proprietari e Professionisti
Questa sentenza offre importanti indicazioni operative per chi deve dimostrare la legittimità di immobili storici:
- Le riprese aerofotogrammetriche costituiscono una prova documentale ammissibile e particolarmente efficace quando coprono un arco temporale significativo
- La continuità strutturale visibile (muri maestri, linea di falda del tetto) può costituire indizio della preesistenza dei locali
- Le incongruenze negli elaborati grafici allegati a precedenti sanatorie (come la mancata rappresentazione di scale comuni certamente esistenti) rafforzano la tesi della parzialità delle rappresentazioni
- L’amministrazione non può modificare in corso di causa l’oggetto delle proprie contestazioni, riducendone la portata senza ritirare formalmente il provvedimento
Quando Rivolgersi a un Avvocato Esperto
Se hai ricevuto un ordine di demolizione o un accertamento di abuso edilizio, è fondamentale agire tempestivamente con l’assistenza di un legale esperto in diritto urbanistico ed edilizio. La corretta ricostruzione dello stato legittimo richiede competenze approfondite nella ricerca documentale, nell’interpretazione della normativa storica e nella valutazione delle prove tecniche disponibili.
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