Il TAR Lazio Roma (sentenza n.21664/2025) ha confermato che, in materia di condono edilizio, spetta al privato dimostrare in modo rigoroso che le opere abusive erano ultimate entro il termine di legge e che le sole dichiarazioni sostitutive non bastano. La sentenza ribadisce anche la crescente rilevanza probatoria delle immagini satellitari (Google Earth) e dei dati catastali nella ricostruzione dell’epoca di realizzazione degli abusi.
Quando si può ottenere il condono?
Il condono ex d.l. 269/2003 e L.R. Lazio 12/2004 presuppone che le opere abusive siano state ultimate entro il 31 marzo 2003; l’onere di provare questa data ricade integralmente sul richiedente, non sul Comune.
Che valore hanno le immagini Google Earth?
Secondo la giurisprudenza amministrativa e di legittimità, le immagini tratte da Google Earth / Street View costituiscono una prova documentale dotata di forte efficacia presuntiva; chi intende contestarle deve disconoscerne specificamente la conformità alla realtà, non limitarsi a contestazioni generiche.
Le dichiarazioni sostitutive bastano per il condono?
No. Le dichiarazioni sostitutive di atto notorio sulla data di ultimazione delle opere non sono sufficienti da sole a fondare il diritto alla sanatoria: servono documenti oggettivi (fatture, ricevute, bolle, contratti d’appalto, fotografie datate, ecc.) che rendano “inconfutabile” la data di completamento.
Un’erede del richiedente condono impugnava il diniego con cui Roma Capitale aveva respinto un’istanza presentata ai sensi del terzo condono edilizio, relativa a un immobile oggetto di ristrutturazione interna e cambio di destinazione d’uso da agricolo a residenziale. Il Comune aveva motivato il rigetto su due profili principali:
- incompletezza documentale dell’istanza (riferimenti catastali e dati di proprietà);
- mancata dimostrazione dell’ultimazione delle opere entro il 31 marzo 2003, alla luce delle immagini satellitari datate “aprile 2003” e del successivo accatastamento, avvenuto solo molti anni dopo.
La ricorrente si difendeva sostenendo che la foto satellitare non potesse avere valore probatorio pieno, che i lavori fossero interni e non apprezzabili dall’alto e che la preesistenza dell’edificio risultasse da PRG e piano di recupero; contestava inoltre la competenza dirigenziale a firmare il provvedimento.
Onere della prova sulla data di ultimazione delle opere
Il TAR richiama un orientamento consolidato del Consiglio di Stato: in materia di condono edilizio, la prova dell’ultimazione delle opere entro la data utile grava interamente sul richiedente, in forza del principio di “vicinanza della prova”. Solo il privato, infatti, è in grado di produrre documentazione certa e univoca sull’epoca di realizzazione dell’abuso (contratti, fatture, ricevute, bolle di consegna, fotografie datate, relazioni tecniche, ecc.).
Il giudice sottolinea che:
- le dichiarazioni sostitutive di atto notorio, da sole, non sono sufficienti, perché non verificabili e prive di forza dimostrativa “piena”;
- l’amministrazione non può essere chiamata a “costruire” la prova al posto del privato né a colmare lacune documentali che la legge colloca a carico dell’interessato;
- in assenza di prova adeguata, il Comune ha il dovere di negare la sanatoria, anche se residuano margini di dubbio sulla data esatta di ultimazione delle opere.
Nel caso esaminato, il TAR dà rilievo non solo all’immagine satellitare datata “aprile 2003”, ma anche ad altri elementi:
- l’accatastamento delle opere, avvenuto molti anni dopo, da cui si ricava che l’immobile risultava ancora “in costruzione”;
- una precedente dichiarazione sostitutiva con cui il dante causa della ricorrente attestava, a distanza di anni, l’inagibilità dell’immobile e il fatto che fosse ancora in corso di accatastamento.
Il giudice richiama inoltre la giurisprudenza di Cassazione secondo cui le immagini Google Earth/Street View costituiscono una prova precostituita della conformità dei luoghi rappresentati; per contestarne il valore probatorio non è sufficiente negare il contenuto, ma occorre disconoscere espressamente la corrispondenza tra immagine e realtà. Nel caso di specie, la ricorrente non aveva effettuato un disconoscimento tecnico puntuale, limitandosi a contestazioni generiche.
Applicando questi principi, il TAR conclude che:
- la ricorrente non ha prodotto alcuna documentazione “inconfutabile” a supporto della data di ultimazione antecedente al 31 marzo 2003;
- i documenti prodotti (estratti di PRG, piano di recupero) dimostrano solo la preesistenza del fabbricato, non la data di realizzazione degli interventi interni oggetto di condono;
- le dichiarazioni sostitutive non bastano a superare il quadro indiziario contrario (immagini satellitari, tempistica di accatastamento, dichiarazioni precedenti).
La censura di incompetenza è ritenuta infondata: il diniego di condono rientra tra gli atti di gestione, legittimamente adottati dal dirigente/responsabile del servizio, alla luce della ripartizione di competenze sancita dal TUEL e dalla normativa sul pubblico impiego dirigenziale.
Per Comuni e uffici edilizia/condono:
- l’onere della prova sull’ultimazione delle opere resta fermamente in capo al richiedente; l’ente non deve svolgere indagini sostitutive se mancano documenti oggettivi;
- l’uso di immagini satellitari, banche dati cartografiche e informazioni catastali è pienamente legittimo e può costituire un supporto decisivo in sede istruttoria e giudiziale;
- è opportuno dare conto, nei provvedimenti, del quadro probatorio complessivo (foto, atti catastali, dichiarazioni), così da rafforzare la tenuta degli atti in giudizio.
Per proprietari, tecnici e imprese che intendono chiedere il condono:
- è necessario predisporre fin dall’inizio un dossier probatorio solido: fatture, contratti, bolle, fotografie datate, relazioni tecniche, eventuali pratiche energetiche o catastali antecedenti la data limite;
- affidarsi esclusivamente a dichiarazioni sostitutive espone al rischio concreto di diniego, difficilmente superabile in sede contenziosa;
- diventa strategico valutare, insieme al legale e al tecnico, se esistono realmente i presupposti temporali per il condono, prima di investire tempo e risorse in una procedura destinata a essere respinta.[2][3][4]
Per un’amministrazione comunale che gestisce migliaia di pratiche di condono “storiche”, o per un proprietario/imprenditore che vuole regolarizzare la posizione del proprio immobile, oggi l’esito della procedura dipende in larga misura dalla solidità del quadro probatorio sulla data di ultimazione delle opere.
Lo Studio Legale Avvocato Alfonso Torchia può supportare:
- i Comuni, nella predisposizione di modelli istruttori, linee guida interne e provvedimenti motivati che valorizzino correttamente immagini satellitari, dati catastali e documentazione tecnica;
- i privati e gli operatori del settore, nella valutazione preliminare della praticabilità del condono, nella costruzione del fascicolo probatorio e nella difesa davanti al TAR in caso di diniego.
Un inquadramento corretto dell’onere della prova e dei mezzi documentali utilizzabili evita contenziosi inutili, riduce i tempi di definizione delle pratiche e mette al riparo, per quanto possibile, da sanzioni demolitorie e da costi aggiuntivi.CONTATTA LO STUDIO
