Nuovo Codice dell’Edilizia: cosa prevede lo schema di riforma e cosa potrebbe cambiare (analisi e conseguenze)
09
Dic, 2025
Il Governo ha presentato uno schema di disegno di legge delega per l’adozione di un nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, con l’obiettivo di riformare e semplificare l’intera disciplina edilizia e urbanistica italiana. Si tratta, per ora, solo di una proposta: il testo dovrà essere approvato dal Parlamento, e i decreti attuativi saranno adottati entro 12 mesi dall’entrata in vigore della legge delega.
È importante sottolineare che nessuna delle misure è ancora in vigore e che il percorso parlamentare potrebbe comportare modifiche anche rilevanti. Tuttavia, l’analisi dello schema consente già di comprendere la direzione della riforma e le sue possibili conseguenze per proprietari di immobili, imprese, professionisti, amministrazioni pubbliche e operatori del settore edilizio, soprattutto a Roma e nel Lazio.
Lo schema di legge delega prevede la sostituzione del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e di altre norme frammentate con un Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni organico e completo. L’obiettivo dichiarato è superare duplicazioni, sovrapposizioni e incongruenze normative che oggi rendono complesso anche per i tecnici orientarsi tra permessi di costruire, SCIA, CILA, tolleranze costruttive e sanatorie.
Una delle novità più rilevanti è l’introduzione di livelli essenziali delle prestazioni (art. 117, comma 2, lett. m, Cost.) validi su tutto il territorio nazionale. In pratica, lo Stato fisserà standard minimi inderogabili su:
sportello unico per tutti gli adempimenti edilizi
requisiti per attestare lo stato legittimo dell’immobile
correlazione tra categorie di intervento e titoli abilitativi
procedimenti per sanatorie e condoni, con termini certi
vigilanza edilizia e sanzioni, uniformi in tutta Italia.
Le Regioni e i Comuni potranno ancora legiferare, ma non potranno scendere sotto questi standard minimi.
Lo schema prevede una classificazione nazionale delle difformità edilizie, basata su soglie quantitative e qualitative oggettivamente misurabili. Questo dovrebbe ridurre le incertezze interpretative che oggi portano a trattamenti diversi da Comune a Comune, soprattutto su:
tolleranze costruttive (scostamenti minimi tra progetto e opera realizzata)
Il disegno di legge punta a definire in modo chiaro quali difformità possono essere sanate e con quale titolo (accertamento di conformità, permesso in sanatoria, SCIA in sanatoria). Vengono inoltre previste procedure semplificate per abusi realizzati prima del 1967 (data di entrata in vigore della legge ponte).
Una delle conseguenze più attese è la possibilità di regolarizzare lievi difformità (ad esempio, modeste variazioni di sagoma, piccoli ampliamenti interni, verande chiuse senza aumento di volumetria) senza dover affrontare procedimenti complessi, a condizione che l’intervento sia conforme alla normativa urbanistica attuale e a quella edilizia vigente al momento della realizzazione.
Una delle previsioni più rilevanti dello schema riguarda i condoni edilizi pendenti (legge 47/1985, legge 724/1994, legge 326/2003). Il nuovo Codice dovrebbe prevedere termini perentori per la conclusione delle istruttorie e per l’adozione dei provvedimenti finali da parte dei Comuni.
In pratica, chi ha presentato domanda di condono 20 o 30 anni fa e ancora non ha ricevuto risposta potrebbe finalmente vedere definita la propria posizione, con un provvedimento esplicito di accoglimento o di rigetto.
A Roma Capitale e nei Comuni del Lazio sono ancora pendenti migliaia di pratiche di condono, soprattutto relative al terzo condono (2003). La fissazione di una scadenza certa potrebbe:
accelerare l’esame delle pratiche da parte degli uffici tecnici
obbligare i Comuni a pronunciarsi anche su istanze che finora sono rimaste “in sospeso” per difficoltà istruttorie
determinare rigetti per quelle domande in cui manca la prova rigorosa dell’ultimazione delle opere entro i termini di legge (come ribadito dalla recente giurisprudenza del TAR Lazio sulla valenza probatoria di Google Earth e dei dati catastali).
Lo schema prevede l’aggiornamento del regime di edilizia libera, per includere tutte le categorie di interventi privi di significativa rilevanza edilizia e urbanistica. Tra le novità attese:
semplificazioni per serre agricole
possibilità di realizzare opere minori, manufatti leggeri e stagionali senza titolo
chiarimento su verande, pergolati, tettoie e altre strutture oggi oggetto di interpretazioni contrastanti.
Il nuovo Codice dovrebbe estendere l’uso della SCIA alternativa al permesso di costruire, riducendo i tempi e semplificando le procedure per interventi di media rilevanza.
È prevista l’istituzione di un unico punto di accesso digitale per tutte le pratiche edilizie, con interoperabilità tra banche dati pubbliche e creazione progressiva di un fascicolo digitale delle costruzioni. Questo dovrebbe ridurre drasticamente le richieste documentali a carico dei cittadini e accelerare i tempi di risposta.
Mutamenti di destinazione d’uso: nuove regole
Lo schema prevede la semplificazione dei mutamenti di destinazione d’uso, distinguendo tra:
cambi di destinazione senza opere (che potrebbero diventare quasi sempre liberi all’interno della stessa categoria funzionale)
cambi di destinazione con opere, soggetti a titolo edilizio proporzionato alla rilevanza urbanistica del mutamento.
Viene inoltre introdotto il principio di indifferenza funzionale tra destinazioni omogenee nel tessuto urbanizzato, consentendo maggiore flessibilità nell’uso degli immobili, anche in deroga alla pianificazione urbanistica locale (ferma restando l’osservanza della pianificazione di protezione civile).
Questo potrebbe avere un impatto rilevante a Roma, dove molte attività commerciali, artigianali e terziarie si scontrano oggi con vincoli urbanistici rigidi sui cambi d’uso.
Il nuovo Codice razionalizza la disciplina sulla sicurezza strutturale e sulle costruzioni in zona sismica, con:
classificazione dei manufatti per classi di rischio
revisione dei ruoli e delle responsabilità di progettisti, direttori lavori, costruttori e collaudatori
semplificazione delle procedure di rilascio dei pareri sismici.
Viene inoltre previsto l’obbligo di adeguamento antisismico per gli interventi di sanatoria su edifici con difformità strutturali, al fine di garantire la sicurezza anche in caso di regolarizzazione di abusi.
Lo schema prevede una razionalizzazione delle sanzioni edilizie, commisurate all’entità della trasformazione, alla gravità della difformità e al valore delle opere. L’obiettivo è superare l’attuale regime “rigido” che spesso equipara difformità di lieve entità ad abusi gravi.
Vengono introdotti meccanismi sostitutivi per garantire l’effettività delle demolizioni in caso di inerzia del Comune, con definizione di un ordine di priorità degli interventi demolitivi basato su criteri oggettivi.
Viene inoltre regolata in modo più dettagliato la procedura di acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di inottemperanza alla demolizione, nel rispetto della giurisprudenza della Corte europea dei diritti dell’uomo.
Verifica lo stato della pratica presso il Comune e predisponi tutta la documentazione necessaria (fatture, fotografie, dati catastali, atti tecnici) per dimostrare l’ultimazione delle opere entro i termini di legge. Con l’entrata in vigore del nuovo Codice, i Comuni saranno obbligati a pronunciarsi entro termini perentori: meglio arrivare preparati.
Attendi l’emanazione dei decreti attuativi per verificare se le nuove tolleranze e le procedure semplificate consentono la regolarizzazione della tua posizione. Evita di presentare domande di sanatoria ora, se le difformità potrebbero rientrare nelle nuove soglie: rischi di pagare sanzioni e oneri maggiori.
Valuta con il tuo tecnico se conviene attendere l’entrata in vigore del nuovo Codice, soprattutto per interventi oggi soggetti a permesso di costruire ma che potrebbero diventare realizzabili con SCIA alternativa o addirittura in edilizia libera.
Lo Studio Legale Avvocato Alfonso Torchia, con sede a Roma, può supportarti in questa fase di transizione normativa:
verifica dello stato delle pratiche di condono pendenti e predisposizione della documentazione necessaria per la chiusura
valutazione della possibilità di sanatoria alla luce delle nuove tolleranze e procedure semplificate
assistenza nella gestione di ordinanze di demolizione e difese davanti al TAR Lazio
consulenza preventiva per proprietari, imprese e Comuni sulla corretta applicazione del nuovo Codice, una volta emanato
difesa in giudizio contro dinieghi di condono, revoche di titoli, sanzioni amministrative.
L’esperienza consolidata nei rapporti con Roma Capitale, Regione Lazio e altri enti del territorio, unita alla competenza in materia di diritto urbanistico ed edilizio, consente di affrontare con sicurezza anche le situazioni più complesse.
Se hai una pratica di condono pendente, difformità edilizie da regolarizzare o vuoi capire come il nuovo Codice dell’Edilizia potrebbe incidere sul tuo immobile o sulla tua attività, contatta lo Studio per una consulenza personalizzata.
