Il Consiglio di Stato, con sentenza della Sezione Settima n. 8904 del 7 ottobre 2025, ha chiarito definitivamente che il pagamento della sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione non produce effetti di sanatoria urbanistica. La decisione, di rilevanza nazionale, conferma quanto già evidenziato in precedenza dalla giurisprudenza amministrativa e ribadisce che l’unico strumento per regolarizzare un immobile abusivo è l’accertamento di conformità previsto dall’art. 36 del DPR 380/2001, subordinato alla verifica della doppia conformità urbanistica e al pagamento dell’oblazione. Lo Studio Legale Avvocato Alfonso Torchia, con sede a Roma e operativo su tutto il territorio nazionale, assiste proprietari, imprese e condomini nella regolarizzazione edilizia e nei ricorsi contro provvedimenti sanzionatori.
Un condominio realizzato negli anni ’70 in assenza di titolo edilizio dopo la revoca della licenza originaria aveva richiesto al Comune il rilascio della certificazione di conformità urbanistica. L’amministrazione comunale aveva in precedenza irrogato una sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione ai sensi dell’art. 41 della legge urbanistica n. 1150/1942, ma mai pagata dal costruttore. Il Comune negava la conformità urbanistica rilevando che la sanzione pecuniaria, pur evitando la demolizione, non aveva valore sanante dell’abuso realizzato. Il condominio impugnava il diniego davanti al TAR ottenendo un rigetto, confermato poi in appello dal Consiglio di Stato. Lo Studio Legale Torchia di Roma assiste clienti in situazioni analoghe in tutta Italia per ottenere la sanatoria edilizia quando ricorrano i presupposti di legge.
No, la sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione non produce alcun effetto di sanatoria sul piano urbanistico-edilizio. Il Consiglio di Stato ha chiarito che la sanzione pecuniaria prevista dagli artt. 33 e 34 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) ha natura prevalentemente riparatoria ed economica: mira a recuperare il costo di costruzione non corrisposto e a compensare il carico urbanistico generato dall’opera abusiva, ma non rimuove il carattere antigiuridico dell’immobile. La sanatoria edilizia, invece, richiede un formale accertamento di conformità che verifichi la conformità dell’opera agli strumenti urbanistici vigenti sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda (doppia conformità). Solo attraverso questa procedura, prevista dall’art. 36 del DPR 380/2001, è possibile ottenere un permesso di costruire in sanatoria con effetti regolarizzanti.
Sempre. Gli artt. 33 e 34 del Testo Unico Edilizia consentono al Comune di applicare una sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione nei casi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso o di parziale difformità dal permesso di costruire, ma solo quando la demolizione risulti impossibile o pregiudizievole per la parte conforme. Tuttavia, come chiarito dal Consiglio di Stato, il pagamento di questa sanzione non implica alcuna verifica di conformità urbanistica e non comporta il rilascio di un titolo edilizio. L’immobile resta quindi abusivo sotto il profilo urbanistico, con tutte le conseguenze in termini di circolazione giuridica (impossibilità di vendita, donazione, successione regolare) e rischio di nuove sanzioni in caso di modifiche. Lo Studio Legale Avvocato Alfonso Torchia di Roma assiste proprietari in tutta Italia per valutare caso per caso se sussistano i presupposti per l’accertamento di conformità ex art. 36 o altre forme di regolarizzazione previste dal decreto “Salva Casa”.
La fiscalizzazione è l’applicazione di una sanzione pecuniaria in alternativa alla demolizione: ha funzione esclusivamente sanzionatoria ed economica e non presuppone alcuna verifica di conformità urbanistica. La sanatoria edilizia, invece, è una procedura amministrativa che richiede la verifica puntuale della conformità dell’opera agli strumenti urbanistici vigenti (doppia conformità) e comporta il pagamento di un’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione. Solo la sanatoria produce effetti equivalenti al rilascio di un titolo edilizio e consente la piena regolarizzazione dell’immobile. Come evidenziato dalla sentenza del Consiglio di Stato, confondere i due istituti significa attribuire alla fiscalizzazione un effetto che l’ordinamento non le riconosce. Lo Studio Legale Torchia di Roma fornisce consulenza per individuare lo strumento di regolarizzazione più adeguato in base alla situazione concreta del cliente.
No, il certificato di abitabilità non ha alcun effetto regolarizzante sul piano urbanistico-edilizio. Il Consiglio di Stato ha ribadito che l’abitabilità attesta esclusivamente l’idoneità dell’immobile all’uso abitativo sotto il profilo igienico-sanitario, senza alcuna incidenza sulla conformità urbanistica. Si tratta di due piani distinti e autonomi: il primo riguarda la salubrità e la sicurezza dell’edificio, il secondo la legittimità edilizia rispetto agli strumenti di pianificazione territoriale. Pertanto, un immobile può essere abitabile ma restare abusivo sotto il profilo urbanistico, con impossibilità di ottenere certificazioni di conformità edilizia necessarie per atti di compravendita, successione o accesso al credito. Lo Studio Legale Avvocato Alfonso Torchia di Roma, operativo su tutto il territorio nazionale, assiste clienti nella distinzione tra i diversi titoli e nella predisposizione delle istanze di regolarizzazione edilizia.
L’accertamento di conformità ex art. 36 del DPR 380/2001 è possibile quando l’intervento edilizio risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità). L’istanza può essere presentata dal responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario dell’immobile entro determinati termini, prima dell’irrogazione delle sanzioni amministrative. Il Comune deve pronunciarsi entro 60 giorni, trascorsi i quali la domanda si intende respinta. In caso di accoglimento, il richiedente è tenuto al pagamento di un contributo di costruzione raddoppiato (oblazione) che produce gli effetti del permesso di costruire in sanatoria. Lo Studio Legale Avvocato Alfonso Torchia di Roma assiste clienti in tutta Italia nella verifica della doppia conformità, nella predisposizione dell’istanza di accertamento di conformità e nell’eventuale contenzioso amministrativo in caso di diniego da parte del Comune.
Lo Studio Legale Avvocato Alfonso Torchia, con sede a Roma e abilitato al patrocinio davanti alla Corte di Cassazione e alle Giurisdizioni Superiori, offre assistenza qualificata in tutta Italia in materia di diritto amministrativo, urbanistica ed edilizia. Forniamo consulenza preventiva per verificare la possibilità di regolarizzazione edilizia tramite accertamento di conformità, assistenza nella predisposizione di istanze di sanatoria e difesa nei ricorsi contro provvedimenti sanzionatori, ordinanze di demolizione e dinieghi di conformità urbanistica davanti ai Tribunali Amministrativi Regionali e al Consiglio di Stato. Lo Studio assiste anche piccole attività commerciali e artigianali nei rapporti con la Pubblica Amministrazione, garantendo un supporto personalizzato su tutto il territorio nazionale.CONTATTA LO STUDIO
