SCIA di agibilità a Roma: quando il Comune può (e non può) dichiararla improcedibile

Una SCIA di agibilità può essere archiviata con un semplice “avviso di improcedibilità”? E cosa succede se Roma Capitale chiede documenti che ha già negli archivi (condoni, planimetrie) e usa l’art. 2 L. 241/1990 per chiudere il procedimento in forma semplificata? Un recente pronunciamento del TAR Lazio risponde a queste domande e dà indicazioni utili a chi gestisce cambi di destinazione d’uso e agibilità nel Comune di Roma.

Introduzione: perché questa sentenza interessa chi lavora con immobili a Roma

Chi presenta una SCIA di agibilità per cambio di destinazione d’uso o per regolarizzare un immobile a Roma si scontra spesso con richieste di integrazioni, rinvii all’Ufficio Condono e “avvisi di improcedibilità” che bloccano l’iter. Una sentenza del TAR Lazio ha annullato un provvedimento di Roma Capitale che, richiamando l’art. 2, comma 1, L. 241/1990 (reiezione semplificata), aveva archiviato una SCIA di agibilità motivando solo con la mancanza di dichiarazione sostitutiva e planimetrie dei condoni. Il caso offre tre messaggi chiari:

• non ogni nota interlocutoria è un atto da impugnare subito;
• l’art. 2 L. 241/1990 non può essere usato per “scaricare” motivazioni complesse in un provvedimento standardizzato;
• il Comune non può chiedere al privato documenti che ha già, per via dei condoni rilasciati (art. 18 L. 241/1990).

Il caso: SCIA di agibilità, cambio d’uso e richieste di integrazioni

Un’impresa proprietaria di un immobile, già oggetto di condono edilizio e successivi titoli (DIA, SCIA) per cambio di destinazione d’uso in struttura turistico‑ricettiva, presenta a Roma Capitale una SCIA di modifica di agibilità ai sensi dell’art. 24 TUE, per ottenere l’agibilità del fabbricato nella nuova destinazione. L’Amministrazione, nel corso del procedimento, invia varie note interlocutorie, chiedendo:

• dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà,
• planimetrie catastali e documentazione dei condoni rilasciati ex L. 47/1985.

Alla fine, con un “avviso di improcedibilità” ai sensi dell’art. 2, comma 1, L. 241/1990, Roma Capitale archivia la SCIA di agibilità richiamando genericamente la mancanza di tali documenti. La società impugna il provvedimento e gli atti collegati. Il TAR, dopo una fase cautelare in cui il Consiglio di Stato aveva già sospeso l’efficacia del diniego ritenendo non corretta l’applicazione dell’art. 2, comma 1, L. 241/90 alla fattispecie, entra nel merito e annulla l’atto.

Atti endoprocedimentali: quando una nota del Comune non è da impugnare

Roma Capitale eccepisce che il ricorso sarebbe irricevibile perché la società non ha impugnato una precedente nota (con richiesta di documenti e avvertimento di possibile esito negativo). Il TAR respinge l’eccezione:

• una nota che invita a integrare la documentazione e preannuncia un possibile esito negativo è un atto endoprocedimentale, privo di immediata lesività;
• non è un provvedimento che incide autonomamente sulla sfera giuridica del privato e, quindi, non deve essere necessariamente impugnato subito.

Per il professionista che segue pratiche edilizie e SCIA di agibilità questo passaggio è importante: non tutte le comunicazioni del Comune aprono termini di impugnazione; ciò che conta è l’atto finale che nega, archivia o dichiara improcedibile l’istanza/SCIA.

Perché non basta l’art. 2 L. 241/1990 per chiudere una SCIA di agibilità

Il cuore della sentenza sta nella motivazione del provvedimento di improcedibilità. Roma Capitale ha utilizzato l’art. 2, comma 1, L. 241/1990, che consente un provvedimento negativo “in forma semplificata” per manifesta infondatezza, improcedibilità, irricevibilità o inammissibilità delle istanze. Il TAR richiama due principi:

• il processo amministrativo è impugnatorio: i motivi devono essere formulati con sufficiente precisione nel ricorso, ma la P.A. deve aver dato una motivazione chiara nel provvedimento, non “a posteriori” negli scritti difensivi;
• nel caso esaminato, la motivazione è carente: il Comune si è limitato a richiamare la mancanza di dichiarazione sostitutiva e planimetrie, senza spiegare in modo intelligibile perché, alla luce della situazione concreta (condoni, successive DIA/SCIA, cambio d’uso), la SCIA di agibilità dovesse essere considerata improcedibile o inammissibile.

La parte più incisiva della decisione è che l’Amministrazione ha cercato di integrare la motivazione solo negli atti difensivi, sostenendo che la dichiarazione sostitutiva serviva a stabilire quale ufficio fosse competente (Dipartimento PAU o Ufficio Condoni) e quale strumento fosse corretto (SCIA di agibilità vs certificato ex art. 35 L. 47/1985). Il TAR chiarisce che:

• gli scritti difensivi non possono sanare ex post un vizio motivazionale così grave;
• la stessa “Guida alla compilazione della SCIA di agibilità” richiamata da Roma Capitale, nei casi di interventi successivi al condono (mutamento di destinazione, ristrutturazioni, ecc.), legittima il deposito della SCIA direttamente al Dipartimento PAU;
• la circostanza che vi siano stati interventi edilizi successivi al condono, con mutamento di destinazione d’uso, colloca precisamente il caso tra quelli per cui la SCIA di agibilità va presentata al Dipartimento PAU, a prescindere dal certificato ex art. 35 L. 47/1985 non rilasciato.

Di conseguenza, Roma Capitale avrebbe dovuto confrontarsi in modo esplicito con questa disciplina e spiegare perché, nonostante la situazione rientrasse in quella fattispecie, riteneva comunque improcedibile la SCIA. Il mancato confronto è vizio di motivazione sufficiente a travolgere il provvedimento.

Documenti già agli atti del Comune e art. 18 L. 241/1990

Un ulteriore profilo affrontato dal TAR riguarda la richiesta di planimetrie dei condoni e della documentazione relativa ai titoli in sanatoria. Il giudice riconosce che, in astratto, la richiesta è collegata alla verifica dello stato legittimo dell’immobile (art. 9‑bis TUE), che chi chiede titoli edilizi o agibilità deve sempre poter provare. Tuttavia, applica l’art. 18 L. 241/1990:

• la P.A. non può chiedere al privato documenti che già possiede,
• nel caso specifico, Roma Capitale aveva rilasciato i condoni: quindi le planimetrie e la documentazione dei titoli in sanatoria erano già agli atti dell’amministrazione.

Richiedere nuovamente al privato tali planimetrie, senza motivare, viola l’art. 18 L. 241/1990 e rende il provvedimento illegittimo anche sotto questo profilo. Cosa insegna questa sentenza a proprietari, tecnici e operatori turistico‑ricettivi Per chi opera a Roma nel settore immobiliare, turistico‑ricettivo e delle ristrutturazioni, i punti pratici sono chiari:

• una nota interlocutoria che chiede integrazioni non è di regola un provvedimento lesivo: i termini di impugnazione decorrono dal diniego/archiviazione finale;
• l’uso dell’art. 2, comma 1, L. 241/1990 come “scorciatoia” per chiudere una SCIA di agibilità richiede comunque una motivazione chiara e coerente con la disciplina di settore (TUE, linee guida comunali, condoni intervenuti, titoli successivi);
• quando l’immobile è stato oggetto di condono e, successivamente, di nuovi interventi con cambio di destinazione d’uso, occorre verificare se si rientra nei casi in cui la SCIA di agibilità va presentata direttamente al Dipartimento competente (come indicato nelle guide comunali);
• Roma Capitale non può pretendere dal privato documenti che ha già nei propri archivi (es. planimetrie di condono), salvo motivare in modo specifico richieste particolari;
• nei casi di provvedimenti di improcedibilità o archiviazione privi di motivazione effettiva, è possibile valutare un ricorso al TAR per far valere la violazione degli artt. 2 e 18 L. 241/1990 e la mancata corretta applicazione delle stesse linee guida comunali.

Come può aiutarti uno studio legale con esperienza in SCIA e agibilità a Roma

Per chi gestisce immobili a Roma, soprattutto nel centro storico e nel settore turistico‑ricettivo (segui il blog sull’argomento) , errori nella strategia amministrativa su SCIA, agibilità, condoni e cambi di destinazione d’uso possono tradursi in blocchi dell’attività, perdita di tempo e contenziosi complessi. Un’analisi preventiva di:

• titoli edilizi (condoni, DIA, SCIA, permessi a costruire),
• stato legittimo dell’immobile,
• corretta individuazione dell’ufficio competente e dello strumento (SCIA di agibilità vs richiesta di certificato di agibilità ex art. 35 L. 47/1985), consente di evitare molte “improcedibilità” costruite su richieste documentali non corrette o non motivate.

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