Sanatoria edilizia vicino alla strada: quando il Comune può annullare il permesso e cosa ha deciso il Consiglio di Stato

Alcuni proprietari avevano ottenuto permessi in sanatoria per porzioni di fabbricato residenziale realizzate lungo una strada classificata extraurbana. La Provincia ha espresso parere negativo, rilevando che la distanza dal confine stradale era di circa 16,80 metri, quindi inferiore ai 20 metri minimi previsti dalla normativa per quel tipo di strada.

Il Comune ha annullato in autotutela i titoli edilizi e i proprietari hanno cercato di contestare l’annullamento e il successivo diniego di riesame, invocando anche una diversa perimetrazione del centro abitato e una variante urbanistica. Il Consiglio di Stato ha però confermato che l’area non rientra nel centro abitato ai fini viabilistici e non è edificabile ai fini della deroga alla distanza, ritenendo legittimo l’annullamento dei titoli.

Sanatoria edilizia vicino alla strada e DIRITTO: che cos’è il “centro abitato” e quando valgono i 20 metri

Centro abitato viabilistico e centro abitato urbanistico

La sentenza chiarisce che esistono due nozioni diverse di centro abitato:

• Il centro abitato ai fini del codice della strada è quello delimitato con delibera di giunta comunale, secondo la definizione dell’art. 3, n. 8 del codice: raggruppamento continuo di edifici, almeno venticinque fabbricati, aree di uso pubblico, accessi veicolari o pedonali sulla strada.
• Il centro abitato ai fini urbanistici è quello perimetrato dal consiglio comunale per le esigenze di pianificazione (indici edificatori, obbligo di titolo edilizio ante 1967, indennità di esproprio), sulla base di un criterio più empirico legato alla situazione edificatoria esistente.

Per le distanze dal ciglio stradale rileva esclusivamente la nozione viabilistica di centro abitato, cioè quella delimitata con delibera di giunta comunale ai sensi del codice della strada. Il fatto che una zona sia urbanisticamente sviluppata o densamente edificata non basta, da solo, a considerarla “centro abitato” ai fini viabilistici.

Sanatoria edilizia strada: perché non basta il “centro abitato di fatto”

Secondo il Consiglio di Stato:

• La nozione di centro abitato del codice della strada ha una funzione specifica legata alla sicurezza della circolazione, non coincide con quella urbanistica e non può essere ampliata analogicamente.
• L’elenco dei requisiti dell’art. 3, n. 8 del codice è tassativo: il Comune, quando perimetra il centro abitato ai fini viabilistici, deve applicare criteri rigidi e non può “allargare” l’area solo perché vi sono più case o urbanizzazioni.
• Il cosiddetto “centro abitato di fatto” (un aggregato di case contigue e vicine) può avere rilievo in alcuni profili urbanistici, ma non è sufficiente per ridurre le distanze dal confine stradale previste dal codice della strada e dal relativo regolamento.

Di conseguenza, anche se la zona appare urbanizzata, finché non è compresa nella perimetrazione del centro abitato viabilistico resta soggetta alle distanze proprie delle aree esterne ai centri abitati.

Distanza minima di 20 metri e deroga per le aree edificabili

Fuori dai centri abitati viabilistici, il regolamento di esecuzione del codice della strada stabilisce che le nuove costruzioni devono rispettare una distanza non inferiore a 20 metri dal confine stradale per le strade di tipo F (strade locali extraurbane). È prevista una deroga solo se ci si trova sì fuori dal centro abitato viabilistico, ma all’interno di zone previste come edificabili o trasformabili dallo strumento urbanistico generale.

Nel caso deciso:

• l’area ricade in zona E – sottozona E2 agricola, secondo il PRG, e non è qualificata come edificabile o trasformabile;
• le delibere di giunta che delimitano il centro abitato non includono la zona interessata;
• una delibera consiliare che aveva accolto osservazioni alla variante del PRG non ha mutato la destinazione urbanistica dell’area.

Per questo la deroga non è applicabile e resta ferma la distanza minima di 20 metri: un fabbricato posto a 16,80 metri dal confine stradale è in contrasto con il vincolo, e ciò giustifica l’annullamento della sanatoria.

Autotutela e diniego di riesame

I proprietari avevano presentato un’istanza di autotutela chiedendo al Comune di riesaminare l’annullamento dei titoli edilizi, ma l’amministrazione ha respinto la richiesta senza svolgere una nuova istruttoria. Il Consiglio di Stato ricorda che:

• l’amministrazione non è, di regola, obbligata a riesaminare i propri provvedimenti in autotutela, salvo particolari ragioni di interesse pubblico;
• quando il Comune si limita a confermare il precedente atto senza nuova istruttoria e senza una diversa ponderazione degli interessi, il provvedimento di diniego ha natura meramente confermativa e non è autonomamente impugnabile.

Nel caso concreto il diniego è stato qualificato come atto meramente confermativo e non ha rimesso in discussione la legittimità dell’annullamento originario.

Se sei interessato all’autotutela nell’edilizia leggi anche l’articolo in cui ti parlo del condono edilizio!

Cosa deve fare chi ha un immobile vicino a una strada extraurbana

Per chi possiede o vuole acquistare un immobile vicino a una strada provinciale o extraurbana, la sentenza suggerisce alcune cautele fondamentali:

• Verificare se l’area rientra o meno nel centro abitato viabilistico, consultando le delibere di giunta che ne delimitano il perimetro ai sensi del codice della strada.
• Controllare la destinazione urbanistica (zona agricola, edificabile, trasformabile) per capire se sia possibile invocare la deroga alle distanze prevista per le aree edificabili.
• Accertare la distanza reale dal confine stradale prima di presentare una domanda di permesso o di sanatoria, sapendo che la soglia dei 20 metri è un vincolo molto rigido.
• Valutare con attenzione l’utilità di una istanza di autotutela, perché spesso non è lo strumento adatto a superare un contrasto strutturale con la normativa sulle distanze.

Sanatoria edilizia vicino la strada: come può aiutarti lo Studio Legale Torchia?

Le questioni che intrecciano edilizia, urbanistica e codice della strada sono tecniche e spesso sottovalutate, specie nelle aree con molte strade provinciali e insediamenti sparsi. Un’analisi preventiva di titoli edilizi, distanza dal confine stradale, destinazione urbanistica e perimetro del centro abitato può fare la differenza tra un intervento regolare e un’opera destinata all’annullamento o alla demolizione.

Lo Studio Legale Torchia assiste privati, tecnici e imprese nei procedimenti edilizi e urbanistici, nei rapporti con i Comuni e nei ricorsi davanti al TAR Lazio e al Consiglio di Stato.

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FAQ

Se il mio immobile è a meno di 20 metri dalla strada, posso ottenere comunque la sanatoria?

In linea generale, fuori dal centro abitato viabilistico la distanza minima di 20 metri è un vincolo rigido e la sanatoria è difficilmente ottenibile se il fabbricato è troppo vicino alla strada, salvo specifiche ipotesi di deroga per aree effettivamente edificabili. È indispensabile verificare classificazione della strada, perimetrazione del centro abitato e destinazione urbanistica dell’area.

Il fatto che la zona sia urbanizzata mi aiuta a superare il problema della fascia di rispetto?

No, la mera presenza di più edifici o di urbanizzazioni non basta a qualificare un’area come centro abitato ai fini del codice della strada. Ai fini delle distanze conta la perimetrazione formale approvata dalla giunta comunale, non il solo “centro abitato di fatto”.

Posso chiedere al Comune di riesaminare l’annullamento di un permesso o di una sanatoria?

Puoi presentare un’istanza di autotutela, ma il Comune non è obbligato a riaprire la pratica né a svolgere una nuova istruttoria. Se il diniego si limita a confermare il precedente provvedimento senza nuova valutazione, ha natura meramente confermativa e generalmente non riapre i termini di impugnazione.

Quando conviene rivolgersi a un avvocato per problemi legati alle distanze dalla strada?

È opportuno consultare un avvocato prima di presentare una sanatoria o di realizzare lavori in prossimità di strade extraurbane, e subito dopo aver ricevuto un diniego, un annullamento in autotutela o un ordine di demolizione. Una valutazione preventiva di titoli, strumenti urbanistici e perimetrazione del centro abitato può evitare errori difficilmente rimediabili.