Ristrutturazioni e regime IVA dell’immobile

L’Agenzia delle Entrate, con risposta ad interpello del 19 ottobre 2021, n. 736, ha reso importanti chiarimenti in merito alla posizione interpretativa del fisco con riguardo alla cessione di fabbricati “nuovi”.

Il caso richiesto dalla ditta instante riguardava una SCIA in sanatoria avente ad oggetto: “(i) opere di ripristino: opere di ampliamento, modifiche di vani finestre, separazione dell’adiacente edificio; (ii) opere di regolarizzazione: opere interne di manutenzione straordinaria e di restauro conservativo; opere esterne di restauro conservativo per adeguamento normativa di sicurezza e antincendi, barriere architettoniche ed impianti; (iii) adeguamento e ripristini delle destinazioni d’uso”.

Nella fattispecie, le opzioni interpretative erano due:

  • la vendita potrà avvenire in regime dì esenzione IVA o assoggettata ad IVA in caso di esercizio dell’opzione IVA, la cui imposta sarà assolta dall’acquirente con il meccanismo dell’inversione contabile, ai sensi dell’articolo 17 del DPR n. 633 del 1972, nel caso di un soggetto IVA;
  • in caso contrario, l’attribuzione della qualifica di impresa costruttrice ai fini IVA in capo al fondo BETA, per gli interventi edilizi effettuati dalla società GAMMA sull’IMMOBILE, renderà obbligatoria l’applicazione dell’IVA (da esporre in fattura, pari al 10%) se la vendita avverrà entro il quinto anno dalla data di ultimazione dei lavori.

L’Agenzia, a tal riguardo, risponde che:

  • per “costruttori” devono intendersi non soltanto i soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato, ma anche le imprese da queste delegate;
  • la qualificazione dell’intervento dal punto di vista urbanistico ed edilizio è effettuata dagli enti competenti (Comune) ed è evidenziata nei titoli abilitativi che autorizzano l’intervento stesso;
  • come indicato nella Risoluzione n. 91/E del 2007, il concetto di “intervento significativo”, necessario per l’assoggettamento della fattispecie in esame al regime di imponibilità IVA, riguarda “l’effettività della fase di ristrutturazione”, “…nel senso che su di esso siano stati concretamente eseguiti interventi significativi il cui completamento si rende necessario per rendere il fabbricato idoneo al suo materiale utilizzo”;
  • gli interventi di manutenzione straordinaria, di cui all’articolo 3, comma 1, lett. b) del Testo Unico dell’edilizia di cui al DPR n. 6giugno 2001, n. 380, non sono inclusi nella su citata previsione di imponibilità (obbligatoria) di cui all’articolo 10, primo comma n. 8-ter.

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