Una tettoia, una veranda o un’area coperta all’interno di uno stabilimento balneare possono essere regolarizzate presentando una SCIA in sanatoria? La presenza di una concessione demaniale non basta a rendere lecita qualsiasi opera, e una domanda tardiva può non offrire alcuna tutela contro la demolizione.
Una sentenza del TAR Lazio, Sezione Seconda Bis (sent. 14067/2026), affronta il rapporto tra opere abusive su suolo pubblico, accertamento di conformità e demolizione. Il messaggio per concessionari e imprese è chiaro: occorre verificare fin dall’inizio i titoli necessari, la natura complessiva dell’intervento e i termini per attivare gli eventuali rimedi.
Lo Studio Legale Avvocato Alfonso Torchia assiste cittadini e operatori economici nei rapporti con le amministrazioni, nelle questioni urbanistico-edilizie e nel contenzioso relativo ai provvedimenti comunali.
Tettoia abusiva in uno stabilimento balneare: il caso esaminato dal TAR Lazio
La controversia riguardava una struttura coperta di circa 150 metri quadrati all’interno di uno stabilimento balneare su area demaniale. Il manufatto risultava pavimentato, chiuso lateralmente con vetri e alluminio e utilizzato per la somministrazione, con un bancone in muratura.
L’opera era già stata destinataria di un ordine di demolizione. Dopo un precedente contenzioso, conclusosi senza una decisione di merito per perenzione dei ricorsi, l’Amministrazione aveva disposto la demolizione d’ufficio.
La società aveva quindi presentato una SCIA in accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001. Il Comune l’aveva dichiarata inammissibile, richiamando sia la tardività rispetto alle opere già colpite dalla misura demolitoria sia la loro realizzazione abusiva su demanio pubblico.
Il TAR ha dichiarato il ricorso in parte improcedibile, dopo la rimozione di alcune opere, e lo ha respinto per il resto.
Opere abusive su area demaniale: sanatoria e demolizione secondo il TAR
Gli interventi edilizi realizzati dai privati sul demanio non sono sottratti alle regole urbanistiche. La loro collocazione su un bene pubblico comporta, però, l’applicazione di una specifica disciplina repressiva.
L’art. 35 del Testo unico dell’edilizia prevede, per gli interventi eseguiti senza permesso o in difformità su suoli del demanio o del patrimonio pubblico, l’ordine di demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, previa diffida non rinnovabile. La demolizione è eseguita a cura del Comune e a spese del responsabile dell’abuso.
Nella sentenza commentata, il TAR aderisce all’orientamento giurisprudenziale che ricava da questa disposizione un principio di insanabilità dei manufatti abusivi su area demaniale.
La ricorrente aveva sostenuto che l’art. 8 del Testo unico, assoggettando gli interventi privati sul demanio alla disciplina edilizia, consentisse anche l’applicazione delle norme sulla sanatoria. Il Tribunale non ha condiviso questa interpretazione, ritenendo decisivo il regime speciale dell’art. 35.
Il principio va riferito alle opere abusive considerate dalla decisione: non significa che sul demanio sia vietato costruire, ma che non si può confidare nella successiva regolarizzazione di un intervento realizzato senza i titoli necessari.
Concessione demaniale e permesso di costruire: quali titoli servono
La disponibilità dell’area in concessione e la legittimità edilizia del manufatto sono questioni distinte.
Nel caso esaminato, il TAR ha considerato le opere nel loro insieme, valorizzandone dimensioni, consistenza e funzione. La struttura è stata ricondotta alla nuova costruzione, soggetta al preventivo permesso di costruire e al relativo assenso dell’amministrazione competente sui beni demaniali.
La valutazione non può quindi fermarsi ai singoli materiali utilizzati. Legno, vetri scorrevoli o elementi smontabili non dimostrano, da soli, che l’opera sia temporanea o realizzabile senza titolo.
Su un’area in concessione, prima di intervenire occorre verificare almeno:
- Il contenuto e i limiti del titolo concessorio.
- I titoli edilizi relativi alle opere esistenti.
- Gli assensi demaniali richiesti per il nuovo intervento.
- Gli eventuali vincoli paesaggistici e le relative autorizzazioni.
Per approfondire l’importanza della documentazione pregressa, puoi leggere l’articolo su ordine di demolizione e stato legittimo dell’immobile.
Vetrate amovibili negli stabilimenti balneari: i limiti dell’edilizia libera
La società sosteneva che le chiusure vetrate fossero amovibili, stagionali e riconducibili all’attività edilizia libera. Richiamava inoltre documenti storici e autorizzazioni relative alle stagioni balneari.
La sentenza non accoglie questa ricostruzione come fondamento per sanare le opere rimaste oggetto di giudizio. Il TAR insiste sulla necessità di una lettura unitaria dell’intervento: una struttura ampia, coperta, pavimentata e funzionalmente organizzata non può essere valutata scomponendola in elementi apparentemente minori.
Il tema richiede cautela anche rispetto alle pergotende e alle chiusure laterali. Non tutte le opere con vetri hanno la stessa qualificazione: struttura, copertura, funzione e trasformazione dello spazio devono essere esaminate concretamente. Un diverso caso è illustrato nell’approfondimento su pergotenda con vetrate e ordine di demolizione, le cui conclusioni non possono essere trasferite automaticamente a uno stabilimento su demanio marittimo.
SCIA in sanatoria dopo l’ordine di demolizione: i termini per presentarla
Il TAR affronta anche la tempestività della domanda ex art. 36 bis.
Per le opere successivamente rimosse, il Tribunale rileva il venir meno dell’interesse alla decisione. Aggiunge comunque che la SCIA era stata presentata tardivamente, quando l’Amministrazione aveva già disposto la demolizione d’ufficio a seguito dell’inottemperanza al precedente ordine.
Richiamando l’Adunanza plenaria n. 16/2023 sull’art. 36, il TAR ritiene applicabile un’analoga conclusione all’art. 36 bis: il termine per la presentazione della domanda deve essere collegato al periodo previsto per l’esecuzione spontanea della demolizione.
La conclusione operativa è importante: non si deve attendere la fase esecutiva confidando che una SCIA tardiva possa rimettere in discussione l’intera vicenda.
La sentenza non autorizza, però, a confondere i diversi rimedi. Condono straordinario e accertamento di conformità hanno presupposti ed effetti distinti, come chiarito anche nell’articolo su domanda di condono e istanza di sanatoria.
Demolizione spontanea dell’opera abusiva: quali effetti sul ricorso al TAR
Un ulteriore chiarimento riguarda l’esito processuale.
Dopo la rimozione della tettoia e di un locale adiacente, la società aveva chiesto la cessazione della materia del contendere. Il TAR ha invece dichiarato l’improcedibilità delle relative censure per sopravvenuta carenza di interesse.
La differenza è sostanziale:
- La cessazione della materia del contendere presuppone che l’interesse del ricorrente sia stato pienamente soddisfatto.
- L’improcedibilità rileva, nel caso deciso, perché la rimozione delle opere ha fatto venir meno l’utilità della pronuncia richiesta.
La demolizione spontanea non ha quindi comportato il riconoscimento della legittimità del manufatto. Su quel punto il Tribunale non ha deciso nel merito.
Abusi edilizi su area demaniale: assistenza legale per SCIA e ordini di demolizione
Hai ricevuto una diffida, un ordine di demolizione o una dichiarazione di inammissibilità della SCIA per opere su area demaniale? La verifica deve partire dai titoli, dalla consistenza effettiva dell’intervento, dagli atti già notificati e dai termini ancora disponibili.
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