Diritti edificatori: le definizioni della Cassazione

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione sono recentemente intervenute in tema di diritti edificatori  per chiarire che “Non è da considerare edificabile ai fini ICI un’area, prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta se inserita in un programma che attribuisce un diritto edificatorio compensativo dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso.”

La sentenza presenta svariati punti di interesse, ma soprattutto contiene al suo interno numerose definizioni che, in una materia di recente conio come quella in oggetto, risultano essere un valido aiuto per l’interprete. Di seguito quelle da noi ritenute più significative:

Differenze fra Perequazione e compensazione urbanistica:

Nella “perequazione urbanistica viene attribuito un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà destinate alla trasformazione di uno o più ambiti del territorio comunale, a prescindere dall’effettiva localizzazione dei diritti edificatori, trasferibili e negoziabili separatamente da suolo”.  

“il meccanismo consiste nell’assegnazione all’insieme delle aree, pur con diverse destinazioni, pubbliche e private costituenti un comparto, di un indice perequativo, inferiore all’indice fondiario attribuito alle aree destinate all’edificazione. Nella sostanza il privato non subisce un vincolo e non e’ gravato dall’obbligo di soggiacere all’esproprio, ma sara’ titolare dell’onere previsto dal piano perequativo il cui assolvimento gli permettera’ di partecipare ai vantaggi del piano stesso”.

 “Nel caso della compensazione urbanistica, la PA attribuisce al proprietario un indice di capacita’ edificatoria (credito edilizio o volumetrico) fruibile su altra area di proprieta’ pubblica o privata, non necessariamente contigua e di anche successiva individuazione; cio’ a fronte della cessione gratuita dell’area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su di essa di un vincolo assoluto di inedificabilita’ o preordinato all’esproprio.

Inoltre, mentre il diritto edificatorio di origine perequativa viene riconosciuto al proprietario del fondo come una qualita’ intrinseca del suolo (che partecipa fin dall’inizio di un indice di edificabilita’ suo proprio, cosi’ come prestabilito e “spalmato” all’interno di un determinato ambito territoriale di trasformazione), il diritto edificatorio di origine compensativa deriva dall’adempimento di un rapporto sinallagmatico in senso lato, avente ad oggetto un terreno urbanisticamente non edificabile, ristorato con l’assegnazione al proprietario di un quid volumetrico da spendere su altra area.

Nel caso del diritto edificatorio di origine compensativa, particolarmente evidente e’ la progressivita’ dell’iter perfezionativo della fattispecie, dal momento che quest’ultima si articola – seguendo la metafora aviatoria utilizzata in materia dagli urbanisti – in una fase (o area) di “decollo”, costituita dall’assegnazione del titolo volumetrico indennitario al proprietario che ha subito il vincolo; di una fase (o area) di “atterraggio”, data dalla individuazione ed assegnazione del terreno sul quale il diritto edificatorio puo’ essere concretamente esercitato; di una fase di “volo” rappresentata dall’arco temporale intermedio durante il quale l’area di atterraggio ancora non e’ stata individuata, e pur tuttavia il diritto edificatorio e’ suscettibile di circolare da se’.”

Sulla cessione di cubatura:

“In tal caso il trasferimento (totale o parziale) della capacita’ edificatoria del fondo avviene – tra privati – a favore di un’area fin dall’inizio ben determinata, se non necessariamente contigua quantomeno prossima, e di destinazione urbanistica omogenea.

Non vi e’ incidenza sulla pianificazione generale, attesa l’invarianza della cubatura complessiva, l’omogeneita’ delle aree coinvolte e l’estraneita’ alla cessione in se’ della PA (per questo la si ritrova talvolta definita come intervento di “micropianificazione urbanistica ad iniziativa privata”), alla quale sara’ tuttavia demandato di assentire il rilascio, a favore del cessionario, del permesso di costruire maggiorato della quota di cubatura trasferita.”

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