Legittimazione del promissario acquirente

legittimazione del promissario acquirente

Edilizia: Legittimazione del promissario acquirente

Spesso l’acquisito di un immobile (o di un lotto di terreno) non si conclude un unico atto poiché il contratto di vendita vero e proprio è preceduto da un contratto preliminare nel quale le parti fissano la data entro la quale stipulare il definitivo e nelle more completano tutte le pratiche necessarie alla vendita (es. stipula di un contratto di mutuo).

In tali casi il promissario acquirente, ossia quel soggetto che non è ancora proprietario ma che ha stipulato un contratto preliminare, può interfacciarsi con al pubblica amministrazione? Ossia può impugnare atti o richiedere documenti magari necessari per verificare la compatibilità dell’acquisto che si vuole effettuare con i vari bonus fiscali (ecobonus- sismabonus- 110%- ect ect..)?

Il Consiglio di Stato in una recente sentenza (n. 1768/2022) ha affrontato la questione affermando che la sola stipula del contratto preliminare non legittima il promissario acquirente ad impugnare gli atti della PA (nel caso di specie si trattava dell’annullamento in autotutela di un piano di lottizzazione) poiché il vincolo obbligatorio che si instaura tra il promittente venditore ed il promissario acquirente fa sì che le modalità di esercizio del potere riverberino, sulla posizione del secondo, effetti solo indiretti relegando la posizione di quest’ultimo, nell’ambito della relazione pubblicistica, a quella di titolare di un mero interesse di fatto.

Ne discende che rispetto a tutti gli interventi edilizi via via autorizzati sulle unità immobiliari promesse in vendita, il promissario acquirente è privo di una situazione giuridica soggettiva idonea a differenziarne la posizione e quindi a radicarne la legittimazione, non potendosi ritenere idoneo a tale scopo il mero vincolo obbligatorio che ha ad oggetto la prestazione (nella specie del consenso richiesto per il perfezionamento del contratto) non l’esercizio di un potere.

Seguendo questa linea di pensiero il promissario acquirente è del pari sprovvisto di una qualsiasi veste giuridica per rispetto ad eventuali abusi o titoli illegittimi aventi ad oggetto gli immobili confinanti.

Il caso del preliminare ad effetti anticipati

Quanto sopra non vale quando venga stipulato il cd contratto preliminare ad effetti anticipati.

In questo caso infatti la consegna anticipata dell’immobile parrebbe quella posizione giuridica tutlealta che lo legittimerebbe a proporre azioni.

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